美的置业向港交所递交预上市文件 若能成功上市企业现场进一步改善

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乐居财经 王蒙尘  发自北京

美的置业的神秘面纱正在掀开。

5月31日,美的置业控股有限公司(以下简称美的置业控股)向港交所递交预上市文件。文件显示,美的控股实际控制人何享健的儿媳卢德燕为美的置业的控股股东,何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。郝恒乐任董事会主席,执行董事兼总裁,主持董事会及负责集团整体业务方针和日常管理。

预上市文件显示,卢德燕拥有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司三家控股公司100%股权,她通过上述三家控股公司成为美的置业控股的控股股东。作为一致行动人,何享健也拥有其所持权益(如下图)。

美的置业控股(本公司)上市前股权架构图

根据公开资料,何享健和卢德燕同时为美的控股公司的实际控制人,两人分别持有美的控股公司94.55%及5.45%股份。美的控股则持有上市公司美的集团(SZ.000333)33.58%的股份。

从美的置业控股的股权及人事安排可以看出,何享健延续了“不让子女进美的”的原则。据悉,何享健曾花大量的时间和精力研究世界500强企业,从中总结出一条规律:很多企业的没落都和家族式管理、传承脱不开关系。

何享健在客观分析了他的家族以及美的运营情况之后,认为家族式企业对美的弊远大于利,所以他很早就放言,美的一定不会成为家族式企业。

为了兑现这一承诺,2012年,何享健卸任美的集团董事长,又在不久后退出集团董事会。在美的系企业决策层里,没有何氏家族成员,包括何享健及他儿子何剑锋。何氏家族仅仅作为大股东存在,即使在持股方面,子女也都避开,形成“公公+儿媳”的持股组合。

这在一定程度上也给了职业经理人更大权限和空间。资料显示,出任美的置业董事会主席的郝恒乐,49岁,从2004年加入美的集团担任公司董事,有逾14年的房地产行业从业经验。2005年任职美的物业管理层,2017年起担任美的置业董事。

在民营地产上市公司里,职业经理人担任董事长或主席的并不多见,类似情况的还有阳光城执行董事长朱荣斌、正荣地产(4.9, 0.09, 1.87%)董事长黄仙枝和金科股份董事长蒋思海等。这些企业的实际控制人往往是倾向于放权给经理人,或者喜欢做“幕后玩家”。

美的置业集团公司(以下简称美的置业)成立于1995年,算得上是一家老牌地产企业。但是在美的家族的产业中,家电一直是主力军,因此美的置业前期发展较为迟缓。直到2010年才迈开全国化扩张步伐。

最近几年,美的置业开始发力规模化运营。数据显示,该公司2015年收益为83.12亿元,2016年营业收入为119.92亿元,2017年营业收入为177.16亿元;同期净利润及综合收益为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元;同期毛利率为21.5%、22.8%和27.6%。

预上市文件显示,截至2018年3月31日,美的置业共有117个规模化的项目组合,覆盖全国11个省份的33个城市及1个直辖市。项目主要集中于珠三角经济区及长三角经济区。

截至2018年第一季度,包括合营公司项目在内,该公司土地储备总量为3308万平方米。土地成本为每平方米1410元,已结转平均售价为每平方米7132元。

不过在规模扩张的同时,该公司的负债率近年呈下降趋势。数据显示,2015年至2017年的负债率分别为622.1%、624.7%和 118.9%。截止2018年3月31日,该公司借款总额为435.79亿元,负债率为181.4%。

美的置业若能成功上市,负债情况或能得到进一步改善。

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