城镇化水平60.6%调控强压下这家地产企业为何逆势突围

房地产开发投资增速不断放缓,尤其自2010年以来,中国房地产从黄金时代跨越到白银时代,城镇化水平从由49.6%提升至60.6%,十年提升11个百分点,房地产开发也由增量转移至存量时代。

房地产行业对房企的评判标准正在发生变化,规模高增长对于头部房企的重要性在边际递减。2020年上半年,又赶上了新冠疫情,房地产行业“雪上加霜”,近日房企半年度业绩密集发布,房企迎来了至关重要的年中考。

8月26日,头部房企融创中国发布了2020年中期业绩报告。

数据显示,上半年融创中国实现营业收入773.4亿(人民币,下同);核心净利润130.4亿,同比提升3%;本公司拥有人应占溢利109.6亿,同比增长约6.5%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点。合同销售金额1952.7亿元,稳居全国房地产企业前五。

这是一个很稳的成绩。

今年,恰好是融创中国上市十周年。时间倒回至2010年,融创合同销售金额仅71亿元,排名30位开外,到2019年合同销售额已经达到5562亿元,行业排名第4,实现跨越式发展,十年增长了77倍。

融创为什么可以?我们以半年报相关数据,看懂融创,并寻找中国房地产行业高速发展的逻辑。

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2020年突遇疫情“黑天鹅”,上半年国内生产总值456614亿元,按可比价格计算,同比下降1.6%。

房地产作为中国经济的重要组成部分,行业韧性在头部房企的销售数据最大化体现出来。

疫情之后,融创销售迅速恢复,五月起连续实现合同销售金额的同比增长。七月单月,集团录得合同销售金额522.5亿元,同比大幅增长26.97%。

上半年,融创已经完成合同销售金额1952.7亿元,位列房地产企业第五。

疫情笼罩下,融创核心财务指标也有比较好的表现,其中实现营业收入773.4亿(人民币,下同);核心净利润130.4亿,同比提升3%;本公司拥有人应占溢利109.6亿,同比增长约6.5%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点。

截至6月30日,融创总资产9964亿,同比上年末的9606亿增长3.7%;所有者权益1339亿,较上年末的1141亿增长17.4%;本公司拥有人应占权益970亿,较上年末的831亿提升16.7%。

下半年融创可售货值高达6213亿,其中约80%位于一二线城市,2020年全年销售业绩的实现,现在看来是大概率事件。

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十年前站在港交所敲钟的孙宏斌应该不会想到,十年后的融创年销售额实现了77倍的增长。

这是一个不可思议的数字。

过去十年里,融创实现跨越式发展,从排名30位开外的区域型房企,一举跃升为行业头部企业,成绩卓著。

我们具体来来看一下关键数据。

2010年-2019年,融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元,增长高达77倍。

同期,营业收入从82亿元增长至2937亿元,增长35倍;核心净利润从15亿元提升至271亿元,增长17倍。

2010年-2020年6月底,土地储备货值从876亿元增加至3万亿元,增长33倍。

同期,净资产从47亿元增长至1339亿元,增长27倍。

值得一提的是,从2010年到2020年,上市十年融创市值从104亿港元扩大至1571亿港元,增长14倍。

融创不仅成为行业里的千亿蓝筹企业,更备受权威机构认可。融创已被纳入恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国(香港上市)100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国(香港上市)25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数。

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融创的发展速度很快,不得不说行业大背景为融创提供了向上生长的沃土。

但更多的,还是要看企业基因。

我们大致看了下融创上市以来的排名情况,在上市仅四年,也就是2014年融创跻身全国10强,2019年的时候,融创的销售规模已经与恒大相差无几,权益销售额也比肩万科。

表:2014年以来融创中国在行业排名情况

城镇化水平60.6%调控强压下这家地产企业为何逆势突围

数据来源:克而瑞

从半年度业绩报告,我们可以归纳总结出融创之所以能保持高质量发展的逻辑。

首先,融创具有持续判断市场的能力,审时度势把控拿地节奏。

2020年以来,热点城市土地市场火热,土地成本攀升至高位,融创上半年并没有急于拿地,只是在合适的机会补充了少量优质土地,上半年新增土储货值2330亿元,同比大幅下降64%。

随着土地市场红利的释放,融创也慢了下来。从行业现状来看,慢不失为一种快。

其次,拥有充足且高质量的土地储备。

土地储备好比行军打仗的粮食、弹药,有充足的储备才能保证未来业绩高质量完成。截至业绩公告日,融创拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本4312元/平方米,土地成本占据绝对优势。更为重要的是,约80%的货值均位于高能级的一二线城市。

在规模房企中,融创拥有的土地储备堪称最为优质,将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。

第三,超前的安全意识,提高企业安全边际。

正所谓,居安思危,有备无患。

融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上表示,融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产,降低杠杆;调整负债结构,降低融资成本;调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低,在未来三年的安排中作为重要的一个措施,将会落实在三年规划里。

2020年上半年,融创有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末,集团账面现金达1209亿,流动性充裕,可见融创始终在现金绝对安全的前提下发展业务。

在优化融资结构方面,融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构,同时实施严格的分类红线管理等举措,2020年上半年,集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

最后,追求内生增长,地产+持续创造价值。

上市十年,融创站在新的起点,集团构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实。

今年8月,融创服务已向联交所递交上市申请,同时发布招股文件,正式启动上市之旅。经过16年的发展,融创服务是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。根据中国指数研究院的资料,2019年,融创服务的整体增长率为104.5%,在大型物业服务企业中排名第一。

未来,融创将以地产开发主业为中心,以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑,努力打开全新发展格局。

十年,行业发生了翻天覆地的变化,“十项全能”选手融创正面向未来十年,不断超越,持续创造价值。


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